Was ist der Grundstückgewinn?

Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fällt beim Verkäufer eine sogenannte Grundstückgewinnsteuer an. Diese besteuert die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem ursprünglichen Erwerbspreis (abzüglich aller wertvermehrender Investitionen).

Tipp: Belege von wertvermehrenden Investitionen sollten deshalb sehr gut aufbewahrt werden. Führen Sie eine gut dokumentierte Liegenschafts-Historie mit allen Rechnungen der Unterhalts- und Umbaukosten. Nur so kann sichergestellt werden, dass wertvermehrende Kosten vollständig bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können.

Schenkung oder Erbgang – wird dann auch besteuert?

Nein, bei einer Schenkung oder einer Erbschaft wird kein Grundstückgewinn realisiert. Das heisst: Es findet kein Verkauf statt, sondern ein unentgeltlicher Eigentumsübergang. Deshalb fällt auch keine Grundstückgewinnsteuer an. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Fiskus dauerhaft leer ausgeht, denn - aufgeschoben ist nicht aufgehoben!

Steueraufschub – was bedeutet das?

Die Steuer wird in diesen Fällen nicht erlassen, sondern aufgeschoben. Der Empfänger (Erbe oder Beschenkter) übernimmt den sogenannten steuerlichen Buchwert des früheren Eigentümers. Wird die Immobilie später verkauft, wird der Gewinn ab dem ursprünglichen Erwerb des Erblassers/Schenkers berechnet – nicht ab dem Zeitpunkt der Erbschaft oder der Schenkung.

Beispiel:

1980: Der Vater kauft ein Haus für CHF 200'000.-

2020: Er schenkt es seiner Tochter (Buchwert: CHF 200'000.-)

2025: Die Tochter verkauft das Haus für CHF 800'000.-

Grundstückgewinn: CHF 600'000.-, weil die Gewinnberechnung auf dem ursprünglichen Erwerbspreis des Vaters basiert.

Gemischte Schenkungen (z.B. Schenkung mit Gegenleistung)

Der Steueraufschub gilt nur, wenn die Übertragung unentgeltlich ist (Erbgang, Schenkung). Bei gemischten Schenkungen (z. B. Schenkung mit Gegenleistung) kann der Aufschub ganz oder teilweise entfallen.

Ein vollständiger Steueraufschub bei gemischten Schenkungen ist nur dann möglich, wenn die Gegenleistung unter dem Verkehrswert liegt und eine sogenannte „überwiegende Unentgeltlichkeit“ gegeben ist.

Wichtige Grenzwerte (z.B. Kanton Zürich):

• Gegenleistung < 75 % des Verkehrswerts:

100 % Steueraufschub wird gewährt (die Übertragung gilt als überwiegend unentgeltlich).

• Gegenleistung ≥ 75 % des Verkehrswerts:

Es handelt sich um eine teilweise entgeltliche Veräusserung.

Für den entgeltlichen Teil wird die Grundstückgewinnsteuer anteilig sofort fällig, der Restanteil unterliegt dem Aufschub.

Beispiel:

• Verkehrswert der Liegenschaft: CHF 800'000.-
• Tochter zahlt dem Vater CHF 500'000.- resp. 650'000.- dafür
  (sie übernimmt z.B. eine bestehende Hypothek von CHF 400'000.- und überweist einen Restbetrag)
   

Variante A: Gegenleistung = CHF 500'000.- (62.5 %)

< 75 % –> gilt als überwiegend unentgeltlich

–> 100 % Steueraufschub wird gewährt
 

Variante B: Gegenleistung = CHF 650'000 (81.25 %)

≥ 75 % –> gilt als teilweise entgeltlich

–> teilweise Besteuerung des Grundstückgewinns

Ersatzwertregelung

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für die Berechnung des Grundstückgewinns die Ersatzwertregelung anzuwenden. Sie kann z.B. im Kanton Zürich angewendet werden, wenn die Liegenschaft mehr als 20 Jahre im Eigentum war.

Statt des ursprünglichen Kaufpreises kann auf Antrag ein Ersatzwert angesetzt werden, nämlich der Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren. Das ist steuerlich vorteilhaft, wenn:

• der ursprüngliche Kaufpreis sehr tief war
• die Wertsteigerung seither sehr hoch ist

Die Ersatzwertregelung führt zu höheren Anlagekosten, wodurch sich der steuerbare Grundstückgewinn und damit auch die Steuerbelastung reduziert.

Beispiel (mit Ersatzwertregelung):

1980: Der Vater kauft ein Haus für CHF 200'000.-

2020: Er schenkt es seiner Tochter (Buchwert: CHF 200'000.-)

2005: Verkehrswert vor 20 Jahren: CHF 500'000.-

2025: Die Tochter verkauft das Haus für CHF 800'000.-

Mit Originalwert:
Grundstückgewinn = CHF 800'000.- – CHF 200'000.- = CHF 600'000.-

Mit Ersatzwert (auf Antrag):
Grundstückgewinn = CHF 800'000.- – CHF 500'000.- = CHF 300'000.-

–> Halb so viel steuerbarer Gewinn!

Möchten Sie detailliertere Informationen zu Ihrem konkreten Fall? Gerne zeigen wir Ihnen mit einer Modell-Berechnung, wie sich die Übertragung Ihrer Immobilie steueroptimiert realisieren lässt.

Das Fazit

Erbschaften und Schenkungen von Immobilien führen nicht unmittelbar zu einer Grundstückgewinnsteuer – aber sie verschieben sie in die Zukunft. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation lohnen sich, um später böse Überraschungen zu vermeiden.

ACHTUNG: Je nach konkretem Fall können jedoch Schenkungs- oder Erbschaftssteuern anfallen.