Bei Hypotheken mit fester Laufzeit können dann Bussen anfallen, wenn sie ausserordentlich gekündigt werden (sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen). Dies kann bei Wegzug, Scheidung, Todesfall oder einem nicht geplanten Verkauf der Fall sein. Die Höhe dieser Busse hängt u.a. vom Wiederanlagesatz ab. In Zeiten von Negativzinsen kann dies ganz schön ins Geld gehen.

Rechenbeispiel 1: (positivem Wiederanlagesatz)

Fixhypothek mit Laufzeit 8 Jahre; CHF 500'000.-;

Zinssatz 1,50%, Restlaufzeit 7 Jahre, Wiederanlagesatz 0,30%.

Formel: CHF 500'000 x 7 Jahre x 1,20% x 1 = CHF 42'000.- Busse

Rechenbeispiel 2: (negativem Wiederanlagesatz)

Fixhypothek mit Laufzeit 8 Jahre; CHF 500'000.-;

Zinssatz 1,50%, Restlaufzeit 7 Jahre, Wiederanlagesatz - 0,30%.

Formel: CHF 500'000 x 7 Jahre x 1,80% x 1 = CHF 63'000.- Busse

Hinweis: Sollte der Wiederanlagesatz höher sein als der Zinssatz der Fixhypothek, so kann auch eine Entschädigung zugunsten des Darlehensnehmers anfallen.

Bezüglich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen hat das Bundesgericht wie folgt entschieden:

• Bei der Ablösung einer Festhypothek und Umwandlung in ein anderes Hypothekarmodell bei demselben Kreditgeber liegt ein weiter bestehendes, nur hinsichtlich der Konditionen umgestaltetes Darlehensverhältnis vor. Wirtschaftlich betrachtet steht die Vorfälligkeitsentschädigung diesfalls den Schuldzinsen nahe und kann darum vom Einkommen abgezogen werden.
   
• Bei der Ablösung einer Festhypothek durch eine neue Hypothek bei einem andern Kreditgeber rechtfertigt sich eine Gleichstellung mit Schuldzinsen nicht. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in einem solchen Fall als Schadenersatz oder Wandelpön[29] zu qualifizieren und kann nicht vom Einkommen abgezogen werden.
   
• Bei der Ablösung einer Festhypothek im Hinblick auf die Veräusserung kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als (rechtliche) Wertvermehrung in Abzug gebracht werden.